Wynajem długoterminowy czy zakup nieruchomości w Bułgarii – co bardziej opłaca się w obecnych realiach?

Planuję przeprowadzkę do Bułgarii na stałe i zastanawiam się, czy przy obecnych cenach na rynku lepiej jest wynajmować mieszkanie, czy zdecydować się na własny zakup. Słyszałem wiele sprzecznych opinii na temat kosztów utrzymania nieruchomości oraz płynności takiego inwestowania w dłuższej perspektywie. Czy ktoś z Was przeszedł przez ten proces i mógłby doradzić, jakie czynniki warto wziąć pod uwagę, podejmując tę decyzję w 2024 roku?

Mieszkam w Warnie od dwóch lat. Moja rada: najpierw wynajmij coś na rok, żeby sprawdzić, czy dany region Ci odpowiada. Rynek nieruchomości w Bułgarii jest specyficzny, a przed podjęciem decyzji warto sprawdzić jak unikać oszustw przy zakupie, bo zdarzają się nieuczciwi sprzedawcy.

Kupiłem mieszkanie w Burgas w zeszłym roku. Jeśli planujesz zostać na stałe, własność daje dużo większy spokój. Pamiętaj tylko, żeby do ceny zakupu doliczyć około 5-7% na podatki i taksy. Dokładnie wylicz to, czytając o tym, jakie są koszty notarialne i opłaty okołozakupowe w Bułgarii.

Z perspektywy 2024 roku, ceny w Sofii i kurortach poszybowały w górę. Jeśli masz gotówkę, zakup jest sensowny, ale jeśli liczysz na szybki zwrot z wynajmu, to sytuacja jest trudniejsza niż jeszcze 3 lata temu.

Wynajem długoterminowy jest bezpieczniejszy, jeśli nie znasz jeszcze dobrze lokalnego prawa. W Bułgarii koszty utrzymania nieruchomości (tzw. support fee w kompleksach) potrafią być bardzo wysokie, o czym wielu kupujących zapomina.

Wszystko zależy od Twojego budżetu. Jeśli rozważasz coś bardziej biznesowego, sprawdź też, czy interesuje Cię zakup nieruchomości komercyjnej w Bułgarii, bo często stopa zwrotu z lokali użytkowych jest lepsza niż z mieszkań w kurortach.

Jako osoba, która przeprowadziła się tu na stałe, powiem tak: własne mieszkanie to mniej stresu z właścicielami, którzy często podnoszą czynsz w sezonie letnim. Jeśli planujesz zostać na lata, kupuj, ale tylko przez zaufanego prawnika.

Zwróć uwagę na jakość budownictwa. Wiele tanich apartamentów w Bułgarii to tzw. 'sezonówki', które zimą są nieogrzewane i wilgotne. Wynajem w bloku całorocznym to zupełnie inna bajka niż kupno apartamentu w kompleksie wakacyjnym.

Płynność nieruchomości w Bułgarii jest średnia, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach. Jeśli nie kupujesz w Sofii, Płowdiwie czy Warnie, sprzedaż mieszkania w razie potrzeby może zająć nawet rok lub dłużej.

Przy obecnej inflacji własne mieszkanie to dobra lokata kapitału, o ile nie dasz się naciągnąć na zbyt wysokie prowizje pośredników. Zawsze sprawdzaj księgi wieczyste i obciążenia nieruchomości przed wpłaceniem jakiegokolwiek zadatku.

Moim zdaniem w 2024 roku najlepiej jest wynajmować przez pierwsze 12 miesięcy. Poznasz wtedy realne koszty prądu i ogrzewania, które w Bułgarii potrafią być zaskakująco wysokie w starym budownictwie.