Rentowność Airbnb w Bułgarii: Jakie są realne zyski po odliczeniu wszystkich kosztów i podatków?

Planuję zainwestować w apartament wakacyjny na bułgarskim wybrzeżu, celując głównie w krótkoterminowy wynajem przez Airbnb. Słyszałem wiele obiecujących prognoz, ale zastanawiam się, jak wyglądają realne liczby po uwzględnieniu prowizji platformy, podatku dochodowego w Bułgarii oraz kosztów zarządzania nieruchomością i sprzątania. Czy ktoś z forumowiczów prowadzi tam taki biznes i może podzielić się informacją, na jaki realny zwrot z inwestycji (ROI) można obecnie liczyć?

Realnie licz na 4-6% ROI rocznie. Wiele osób zapomina o tzw. 'taksie wsparcia' (maintenance fee), która w kompleksach na wybrzeżu potrafi być wysoka i zjada sporą część zysku.

Pamiętaj, że w Bułgarii podatek dochodowy od najmu to 10%, ale musisz też uwzględnić koszty sprzątania, które w sezonie są ogromnym wydatkiem, jeśli nie robisz tego sam.

Zanim kupisz, sprawdź dokładnie proces zakupu nieruchomości w Bułgarii, bo bez dobrego prawnika łatwo wpaść w pułapkę nieuregulowanych gruntów.

Ja zarządzam dwoma apartamentami w Słonecznym Brzegu. Po odliczeniu prowizji Airbnb (3%), podatku i zarządzania (ok. 20%), zostaje mi netto około 5% wartości nieruchomości.

Kluczem jest lokalizacja. Apartament w pierwszej linii brzegowej to wyższe koszty utrzymania, ale też wyższa cena za dobę. Nie licz na kokosy poza sezonem.

Większość ludzi przecenia obłożenie. W Bułgarii sezon trwa realnie 2-2,5 miesiąca. Reszta roku to pustki, chyba że celujesz w cyfrowych nomadów w Warnie czy Burgas.

Jeśli myślisz o inwestycji na większą skalę, dowiedz się wcześniej, czy obcokrajowiec może kupić ziemię w Bułgarii, bo często spółka EOOD jest niezbędna do formalności.

Realne zyski zależą od tego, czy sam ogarniasz check-in i sprzątanie. Jeśli płacisz firmie zewnętrznej, marża drastycznie spada.

Bansko to zupełnie inna bajka niż wybrzeże, warto sprawdzić czy zakup apartamentu narciarskiego w Bansko nie byłby lepszą alternatywą dla całorocznego wynajmu.

Nie zapomnij o opłacie turystycznej i obowiązkowym zgłoszeniu gości do systemu policji. To biurokracja, która zniechęca wielu początkujących.

Znam ludzi, którzy mają ROI na poziomie 8%, ale kupili lokale w bardzo okazyjnych cenach kilka lat temu. Dzisiaj przy obecnych cenach nieruchomości jest trudniej o taki wynik.

Airbnb to nie pasywny dochód. Musisz liczyć się z naprawami, wymianą pościeli i ciągłym kontaktem z gośćmi. Jeśli to zlecisz, licz się z prowizją zarządzającego rzędu 20-25%.

Największy błąd to niedoszacowanie kosztów prądu i wody, które w Bułgarii dla celów komercyjnych bywają wyższe niż dla osób prywatnych.

Moim zdaniem 4% to uczciwe założenie. Wszystko powyżej to bonus wynikający z super lokalizacji lub wyjątkowego wystroju mieszkania.

Rynek w Bułgarii jest bardzo nasycony. Aby zarobić, musisz mieć apartament, który wyróżnia się na tle tysięcy innych ofert w tym samym kompleksie.